Ustawa deweloperska 2021 wchodzi w życie

ustawa deweloperska 2021

W dniu 9 czerwca 2021 r. Prezydent podpisał ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawa deweloperska 2021). Jej założeniem jest ochrona praw nabywców oraz uregulowanie rynku deweloperskiego, który w ostatnich latach skrzętnie unika zawierania umów deweloperskich. 

Potrzeba nowelizacji

Zgodnie z aktualnym stanem prawnym zasady ochrony osób nabywających na tzw. rynku pierwotnym lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne regulowane są przez przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Po wejściu w życie tej ustawy właściwe organy na bieżąco monitorowały funkcjonowanie przepisów oraz skutki wprowadzonej ustawy. Na bazie prowadzonych analiz stwierdzono, że dotychczasowa ustawa nie spełnia oczekiwań ani deweloperów ani nabywców nieruchomości. 

ustawa deweloperska 2021

Zauważono, że z jednej strony ustawa nie chroni w pełnym zakresie nabywców, a z drugiej, że deweloperzy unikają zawierania umów deweloperskich. Deweloperzy uciekają się najczęściej do zawierania umów rezerwacyjnych, które obecnie w zasadzie niemal nie chronią nabywców.  Dlatego też, celem rozwiązań zaproponowanych w projekcie, obok doprecyzowania lub uzupełnienia już istniejących regulacji, jest przede wszystkim zapewnienie efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, a w szczególności eliminacja ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych dokonywanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze.

Umowa rezerwacyjna po nowemu

W obowiązujących przepisach nie ma regulacji dotyczącej kwestii zawierania przez dewelopera z nabywcą umów rezerwacyjnych. W związku z tym, że takie umowy wiążą się często z pobieraniem tzw. opłat rezerwacyjnych, opiewających często na bardzo wysokie kwoty, w projekcie proponuje się szczegółowe uregulowanie zasad i sposobu zawierania takich umów.

Wedle projektowanej ustawy umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego czyli innymi słowy zarezerwowania lokalu lub budynku dla nabywcy (najczęściej odpłatnego). 

ustawa deweloperska 2021

Nowa ustawa deweloperska zakłada, że umowa taka zawierana byłaby w formie pisemnej pod rygorem nieważności i musiałaby zawierać minimalne elementy określone w projekcie ustawy. Umowa rezerwacyjna zwierana byłaby na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu

Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia prawa własności nieruchomości. W przypadku zawarcia  docelowej umowy z deweloperem, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla inwestycji, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy. Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:

ustawa deweloperska 2021

Ustawa deweloperska 2021 obejmie więcej inwestycji

W obowiązującym stanie prawnym sposób sformułowania przepisów określających zakres przedmiotowy ustawy, niektóre definicje i treść umowy deweloperskiej powoduje wątpliwości interpretacyjne prowadzące do praktyki polegającej na stosowaniu przepisów ustawy wyłącznie do umów, co do których nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub odpowiednio przy domu jednorodzinnym – nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy. Nowa ustawa deweloperska obejmie również te sytuacje – w takim przypadku znajdą zastosowanie analogiczne zasady jak przy umowie deweloperskiej.

Pieniądze kupującego lepiej chronione

Proponowane zmiany obejmują też zmiany w katalogu środków ochrony wpłat nabywcy. Zmiana polega na wykreśleniu z katalogu środka ochrony wpłat, jakim jest otwarty rachunek mieszkaniowy oferowany z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej. Ponadto proponuje się utworzenie DFG czyli Deweloperski Fundusz Gwarancyjny  i wprowadzenie obowiązku odprowadzania przez dewelopera na ten fundusz składki od każdej wpłaty nabywcy dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wypłaci odszkodowania nabywcom w wypadku upadłości dewelopera oraz w niektórych przypadkach w razie odstąpienia przez nabywcę od umowy.

W porównaniu z obowiązującym stanem prawnym w projekcie proponuje się doprecyzowanie i uzupełnienie przepisów o sposobach realizacji uprawnień nabywców i obowiązków deweloperów związanych z mieszkaniowym rachunkiem powierniczymNowa ustawa deweloperska wprowadza dodatkowe regulacje stanowiące ochronę dla nabywcy w przypadku upadłości banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Umowa deweloperska po nowemu

Rozszerzeniu ulega katalog przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej i innych umów zobowiązaniowych zawieranych z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności.

Wprowadza się dodatkowe niezbędne elementy umowy deweloperskiej, jak również nowe informacje, które ma zawierać prospekt informacyjny. Ponadto dostosowaniu do zmienionego zakresu przedmiotowego podlegają definicje oraz szereg przepisów szczegółowych.

Pełny tekst ustawy zajdziesz tutaj