Zasiedzenie czyli jak stać się właścicielem

zasiedzenie

Zasiedzenie stanowi jeden ze sposobów nabycia prawa własności rzeczy lub ograniczonego prawa rzeczowego. Możliwość zasiedzenia prawa własności pozwala wielokrotnie na doprowadzenie do zgodności stanu prawnego z faktycznym. Jak zasiedzieć własność? Jak zasiedzieć służebność? W niniejszym artykule staramy się odpowiedzieć na te i inne pytania związane z zasiedzeniem.

Zasiedzenie własności

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jednak jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od 3 lat jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Powyższe nie ma jednak zastosowania do rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury. Pamiętajmy również, że posiadacz samoistny rzeczy ruchomej w złej wierze nie może nabyć jej własności przez zasiedzenie.

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

PRZYKŁAD
Pan Jan posiadał działkę. Kupił ją od dawnej znajomej ale chcąc oszczędzić nie zdecydował się na skorzystanie z notariusza tylko samodzielnie spisał umowę. Co prawda nie był formalnie, w papierach jej właścicielem ale uważał się za jedynego właściciela tej nieruchomości i podejmował wszelkie “właścicielskie” decyzje związane z tą nieruchomością. Po śmierci Pana Jana, jego syn Adam postanowił uregulować kwestie prawne związane z działką. Pan Adam nie musi czekać kolejnych 30 lat na zasiedzenie i może doliczyć do swojego okresu zasiedzenia czas kiedy posiadaczem działki był jego ojciec. 

Warto też pamiętać, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Kim jest posiadacz samoistny?

Posiadanie ma charakter posiadania samoistnego, jeżeli posiadacz włada rzeczą jak właściciel. Nie istnieje żaden odgórny katalog czynności jakie taki posiadach powinien wykonywać i każda sprawa powinna być badana indywidualnie. Najczęściej jednak będą to takie działania jak samodzielne decydowanie o przeznaczeniu rzeczy, ponoszenie kosztów podatków związanych z rzeczą czy decydowanie o rzeczy wobec innych osób. 

Dobra czy zła wiara?

Dla ustalenia okresu zasiedzenia niezwykle ważnym jest aby ustali czy mamy do czynienia z posiadaniem w dobrej czy też w złej wierze. Niekiedy posiadanie w złej wierze uniemożliwi skorzystanie z zasiedzenia – tak będzie w wypadku zasiedzenia rzeczy ruchomych. Dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Można zatem powiedzieć, że posiadacz rzeczy w dobrej wierze jest przekonany, że formalnie jest właścicielem rzeczy (okoliczności sprawy uzasadniają takie przekonanie) ale formalnie właścicielem rzeczy nie jest. 

W przeciwieństwie do posiadacza w dobrej wierze, posiadacz w złej wierze wie lub powinien wiedzieć, że formalnie nie jest właścicielem rzeczy. Posiadacz taki najczęściej nie dopełnił przy zakupie rzeczy stosownych formalności albo po prostu objął rzecz we władanie bez żadnej umowy czy innej podstawy prawnej. Pamiętajmy także, że podjęcie dobrej wiary nie zostało formalnie zdefiniowane w kodeksie cywilnym i dlatego też każdy przypadek należy interpretować indywidualnie. Na szczególną uwagę w tej kwestii zasługuje Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r. III CZP 108/91 zgodnie z którą osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.

PRZYKŁAD
Pan Jan posiadał działkę. Kupił ją od dawnej znajomej ale chcąc oszczędzić nie zdecydował się na skorzystanie z notariusza tylko samodzielnie spisał umowę. Pan Jan jest posiadaczem nieruchomości w złej wierze.

Zasiedzenie ogranionego prawa rzeczowego - czy to możliwe?

Zasiedzieć można nie tylko prawo własności ale również ograniczone prawo rzeczowe – służebność gruntową. Najczęściej spotykaną sytuację jest zasiedzenie służebności drogi koniecznej ale możliwe jest zasiedzenie również innych służebności gruntowych. Pamiętajmy, że służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.

Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przykładem takiego urządzenia może być wybrukowany chodnik służący do przejścia przez cudzą nieruchomość do nieruchomości posiadacza służebności. 

Do zasiedzenia służebności gruntowej stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie. Dlatego też również do zasiedzenia nieruchomości znajdą zastosowanie przepisy o posiadaniu samoistnym, dobrej i złej wierze oraz terminach zasiedzenia własności nieruchomości.

Chcesz zasiedzieć? Idź do sądu!

Jedyną drogą do stwierdzenia zasiedzenia prawa własności czy ograniczonego prawa rzeczowego jest postępowanie sądowe o zasiedzenie. Wniosek powinien nie tylko wskazywać właściwe żądanie, w tym datę nabycia własności czy ograniczonego prawa rzeczowego ale również zawierać obszerne uzasadnienie. W treści takiego uzasadnienia należy wskazać dowody na potwierdzenie swoich twierdzeń. 

Wniosek podlega opłacie w kwocie 2.000,00 zł w przypadku zasiedzenia własności lub 200,00 zł w wypadku służebności gruntowej. Ponadto należy liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów ewentualnej opinii biegłego. Jeśli zdecydujesz się na prowadzenie sprawy przez profesjonalistę łączny koszt postępowania wzrośnie o kwotę jego wynagrodzenia. 

Wniosek wnosi się do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości, przy czym jeżeli przedmiotem sporu jest służebność gruntowa, właściwość oznacza się według położenia nieruchomości obciążonej. W przypadku rzeczy ruchomych będzie to sąd właściwości ogólnej.