Bliscy niedawno zmarłych osób często borykają się z problemem mieszkania, które osoba zmarła wynajmowała. Nierzadko najem takiego mieszkania jest atrakcyjny i bliscy zmarłego chcieliby w tym mieszkaniu pozostać. Czy wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym bliskim jest możliwe?
Którzy bliscy mogą wstąpić w stosunek najmu?
W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Najczęściej problematycznym jest ustalenie co oznacza określenie “osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”.
Przez „faktyczne pożycie z najemcą” należy rozumieć pozostawanie we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej, przy czym utrzymywanie współżycia fizycznego nie jest warunkiem koniecznym, jak to jest zazwyczaj w relacjach małżeńskich. Oznacza to, że przez osobę pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą rozumie się konkubenta tego najemcy. Poglądy, że osobą pozostającą w faktycznym wspólnym pożyciu z najemcą może być także inna niż konkubent osoba – spokrewniona z najemcą np. wnuk, rodzeństwo, dziecko w rodzinie zastępczej, która pozostawała z najemcą we wspólnocie domowej, duchowej i gospodarcze, nie znalazły uznania w orzecznictwie.
Należy zamieszkiwać razem ze zmarłym najemcą
Osoby wymienione wyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. O stałym zamieszkiwaniu w lokalu najemcy można mówić tylko wtedy, gdy cała życiowa działalność danej osoby zostanie ześrodkowana w tym właśnie lokalu w ten sposób, że stanie się on jej centrum życiowym, tzn. gdy w mieszkaniu tym będą koncentrowały się wszystkie jej sprawy osobiste i majątkowe. W razie braku takich osób stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
Czy można wypowiedzieć najem po wstąpieniu w najem?
Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
Co w sytuacji gdy było kilku najemców?
Przepisów o wstąpieniu w stosunek najmu nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji stosunek najmu wiąże pozostałych przy życiu najemców a osoby bliskie nie wstępują w stosunek najmu.
Pojawiały się głosy, że niezgodnym z Konstytucją byłaby sytuacja gdyby dziecko nie mogło wstąpić w stosunek najmu po zmarłym rodzic w sytuacji gdy było kilku najemców tego samego lokalu. Pamiętać należy jednak, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 12 grudnia 2017 r. wydanym w sprawie o sygn. akt P 13/16 orzekł, że przepis wyłączający możliwość wstąpienia w stosunek najmu po bliskim w wypadku gdy było kilku najemców w zakresie, w jakim wyłącza prawo dziecka do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w razie śmierci jednego z rodziców-współnajemców tego lokalu, jest zgodny z art. 32 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Wstąpienie w najem a spadek
Prawo do wstąpienia w stosunek najmu nie wchodzi w skład masy spadkowej. Nabycie prawa do wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 691 KC nie może być utożsamiane ze spadkobraniem. Wstąpienie w stosunek najmu na podstawie tego przepisu osób bliskich najemcy następowało bowiem niezależnie od tego, czy były one jego spadkobiercami.
Czy wstąpienie w stosunek najmu wymaga dochowania formalności?
Nie. Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa i nie wymaga dochowania żadnych formalności. Warto jednak poinformować wynajmującego o wstąpieniu w stosunek najmu. W sytuacji sporu może się jednak okazać konieczne przeprowadzenie postępowania o ustalenie, że doszło do wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 691 KC. W takiej sytuacji powód powinien wykazać między innymi, że posiada interes prawny w uzyskaniu takiego orzeczenia. Stwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 691 KC może nastąpić także w drodze zarzutu pozwanego jako przesłanka rozstrzygnięcia w sprawie o eksmisję.
ADWOKAT
Założyciel i partner w Kancelarii GC Adwokaci. Specjalizuje się w obsłudze kontraktów budowlanych i prawie zamówień publicznych. Prowadzi również sprawy cywilne, w szczególności z zakresu prawa umów, prawa rzeczowego i spadkowego.