Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym bliskim

Bliscy niedawno zmarłych osób często borykają się z problemem mieszkania, które osoba zmarła wynajmowała. Nierzadko najem takiego mieszkania jest atrakcyjny i bliscy zmarłego chcieliby w tym mieszkaniu pozostać. Czy wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym bliskim jest możliwe?

Którzy bliscy mogą wstąpić w stosunek najmu?

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Najczęściej problematycznym jest ustalenie co oznacza określenie “osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”.

Przez „faktyczne pożycie z najemcą” należy rozumieć pozostawanie we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej, przy czym utrzymywanie współżycia fizycznego nie jest warunkiem koniecznym, jak to jest zazwyczaj w relacjach małżeńskich. Oznacza to, że przez osobę pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą rozumie się konkubenta tego najemcy. Poglądy, że osobą pozostającą w faktycznym wspólnym pożyciu z najemcą może być także inna niż konkubent osoba – spokrewniona z najemcą np. wnuk, rodzeństwo, dziecko w rodzinie zastępczej, która pozostawała z najemcą we wspólnocie domowej, duchowej i gospodarcze, nie znalazły uznania w orzecznictwie.

Wspólne pożycie jest terminem, który w polskim ustawodawstwie używa się tylko w znaczeniu pożycia małżeńskiego. Gdy nawet brak jest przymiotnika “małżeńskie” – wykładnia logiczno – językowa oraz systemowa tego pojęcia wskazuje, że nie można tego terminu używać w innym znaczeniu niż dla oznaczenia więzi łączących dwie osoby (także tej samej płci) pozostających w takich relacjach jak małżonkowie. Nawet bardzo intensywna więź psychiczna oraz wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego nie uzasadnia nazwania tej relacji ” wspólnym pożyciem”. Relacje te przybierają zwykle postać opieki, pieczy czy przyjaźni. Nie można ich bowiem kwalifikować jako wspólnego pożycia, gdyż brak więzi fizycznej wyklucza taką kwalifikację.

Należy zamieszkiwać razem ze zmarłym najemcą

Osoby wymienione wyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. O stałym zamieszkiwaniu w lokalu najemcy można mówić tylko wtedy, gdy cała życiowa działalność danej osoby zostanie ześrodkowana w tym właśnie lokalu w ten sposób, że stanie się on jej centrum życiowym, tzn. gdy w mieszkaniu tym będą koncentrowały się wszystkie jej sprawy osobiste i majątkowe. W razie braku takich osób stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Jeżeli po zmarłym najemcy lokalu mieszkalnego pozostaje kilka osób, które stale mieszkały z nim aż do chwili jego śmierci, to każda z nich wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu.

Czy można wypowiedzieć najem po wstąpieniu w najem?

Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

Co w sytuacji gdy było kilku najemców?

Przepisów o wstąpieniu w stosunek najmu nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji stosunek najmu wiąże pozostałych przy życiu najemców a osoby bliskie nie wstępują w stosunek najmu.

Pojawiały się głosy, że niezgodnym z Konstytucją byłaby sytuacja gdyby dziecko nie mogło wstąpić w stosunek najmu po zmarłym rodzic w sytuacji gdy było kilku najemców tego samego lokalu. Pamiętać należy jednak, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 12 grudnia 2017 r. wydanym w sprawie o sygn. akt P 13/16 orzekł, że przepis wyłączający możliwość wstąpienia w stosunek najmu po bliskim w wypadku gdy było kilku najemców w zakresie, w jakim wyłącza prawo dziecka do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w razie śmierci jednego z rodziców-współnajemców tego lokalu, jest zgodny z art. 32 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym bliskim

Wstąpienie w najem a spadek

Prawo do wstąpienia w stosunek najmu nie wchodzi w skład masy spadkowej. Nabycie prawa do wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 691 KC nie może być utożsamiane ze spadkobraniem. Wstąpienie w stosunek najmu na podstawie tego przepisu osób bliskich najemcy następowało bowiem niezależnie od tego, czy były one jego spadkobiercami.

Czy wstąpienie w stosunek najmu wymaga dochowania formalności?

Nie. Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa i nie wymaga dochowania żadnych formalności. Warto jednak poinformować wynajmującego o wstąpieniu w stosunek najmu. W sytuacji sporu może się jednak okazać konieczne przeprowadzenie postępowania o ustalenie, że doszło do wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 691 KC. W takiej sytuacji powód powinien wykazać między innymi, że posiada interes prawny w uzyskaniu takiego orzeczenia. Stwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 691 KC może nastąpić także w drodze zarzutu pozwanego jako przesłanka rozstrzygnięcia w sprawie o eksmisję.