Specustawa deweloperska 2018

W 2018 roku do polskiego porządku prawnego wprowadzona została specustawa deweloperska 2018, zwana również Lex Deweloper. Zakłada ona daleko idące ułatwienia dla deweloperów panujących inwestycje mieszkaniowe na obszarach objętych planem zagospodarowania przestrzennego.

Specustawa deweloperska - tekst ustawy

Tekst ustawy o o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących czyli tzw. specustawy deweloperskiej lub Lex Deweloper opublikowany został w Dzienniku Ustaw z 2018 r. pod poz. 1496. Od czasu uchwalenia w tekście ustawy dokonano kilku zmian, w tym uwzględniono zamiany wynikające z Nowelizacji Prawa Budowlanego 2020.

Odstępstwa od planu zagospodarowania przestrzennego

Zasadniczym celem nowelizacji jest ułatwienie procesu budowlanego w zakresie inwestycji mieszkaniowych. Ustawa dotyczy inwestycji w wyniku których powstanie budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10 wraz z infrastrukturą towarzysząca. Są to zatem inwestycje typowo deweloperskie – stąd też nazwa specustawa deweloperska lub lex deweloper.

W przypadku takich inwestycji ustawa przewiduje możliwość uproszczonej drogi w zakresie zmiany treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Specustawa deweloperska zakłada bowiem możliwość uzyskania przez inwestora uchwały rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w toku przyśpieszonego postępowania i na podstawie zgodności wniosku tylko ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z pominięciem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwala ta wobec wnioskodawcy zastępuje uchwałę o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wniosek o lokalizację inwestycji mieszkaniowej

Przygotowanie do realizacji inwestycji mieszkaniowej obejmuje sporządzenie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, uzasadniającej rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej, z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana. Inwestor chcąc skorzystać z możliwości jakie daje ustawa powinien wystąpić do właściwej Rady Gminy z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Wniosek powinien zawierać:

Do wniosku dołącza się koncepcję urbanistyczno-architektoniczną oraz oświadczenie inwestora, że nie zachodzi kolizja lokalizacji inwestycji mieszkaniowej z inwestycjami, które zgodnie z lex deweloper mają pierwszeństwo przed lokalizacją inwestycji mieszkaniowej. Dodatkowo, w zależności od okoliczności, do wniosku będzie trzeba dołączyć uzgodnienia kolejowe lub portowe, decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, a także porozumienie o realizacji inwestycji towarzyszącej.

Postępowanie w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej

Po wpłynięciu wniosku do urzędu podlega on badaniu czy spełnione zostały wszystkie warunku formalne (wymienione wyżej). W przypadku gdy wniosek nie spełnia wymogów wójt (burmistrz, prezydent miasta) wzywa do usunięcia braków formalnych, wskazując termin na ich usunięcie, nie dłuższy jednak niż 14 dni, pouczając jednocześnie, że nieusunięcie tych braków spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpatrzenia.

Wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie później niż w terminie 3 dni od otrzymania wniosku zamieszcza ten wniosek wraz z dołączonymi do niego dokumentami na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej gminy, a jeżeli gmina nie ma strony podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej na stronie internetowej gminy, określając formę, miejsce i termin składania uwag do wniosku, liczony od dnia zamieszczenia. Informację o zamieszczeniu wniosku, o którym mowa w ust. 1, wójt (burmistrz, prezydent miasta) podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Nadto wójt (burmistrz, prezydent miasta) powiadamia o możliwości przedstawiania opinii właściwe instytucje oraz występuje o uzgodnienie wniosku z właściwymi organami.

Uwagi do wniosku powinny zostać złożone w terminie 21 dni od dnia zamieszczenia wniosku na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej gminy, a jeżeli gmina nie ma strony podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej na stronie internetowej gminy. Opinie i uzgodnienia powinny zostać złożone w terminie 21 dni od dnia otrzymania powiadomienia (opinie) lub wystąpienia (uzgodnienia). Inwestor powinien być informowany o wpłynięciu uwag, opinii lub uzgodnień oraz ich treści.

Po wpłynięciu wszystkich uwag, opinii i uzgodnień rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Na uchwałę w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (pozytywnej czy negatywnej) przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Do wniesienia skargi do sądu administracyjnego wystarczające jest posiadanie przez skarżącego interesu prawnego w sprawie mającej być przedmiotem rozstrzygnięcia.

Specustawa deweloperska - uprawnienia mieszkańców

Ustawa nie daje mieszkańcom lub właścicielom nieruchomości sąsiednich nieruchomości szerokich uprawnień w trakcie postępowania o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Zasadniczym orężem mieszkańca nieruchomości sąsiedniej jest możliwość wniesienia uwag w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Uwagi do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji, wnosi się w postaci papierowej lub elektronicznej za pomocą środków komunikacji elektronicznej w terminie 21 dni od daty publikacji wniosku. Choć uwagi nie są wiążące dla rady gminy to pozwalają radnym na dostrzeżenie sprzeciwu lokalnej społeczności a w konsekwencji mogą doprowadzić do nieuwzględnienia wniosku dewelopera.

Innym uprawnieniem sąsiada nieruchomości na której ma powstać osiedle na podstawie lex deweloper jest możliwość zaskarżenia uchwały rady gminy do sądu administracyjnego. Skargę wnosi się w terminie 30 dni od dnia opublikowania uchwały. W treści skargi wskazać należy na uchybienia uchwały oraz wykazać interes prawny skarżącego w sprawie.

Alicja Gradowska

ADWOKAT
Założyciel i partner w Kancelarii GC Adwokaci. Specjalizuje się w obsłudze kontraktów budowlanych i prawie zamówień publicznych. Prowadzi również sprawy cywilne, w szczególności z zakresu prawa umów, prawa rzeczowego i spadkowego.