Projekt budowlany stanowi podstawowy dokument inwestora w procesie inwestycyjnym. To właśnie w oparciu projekt budowlany może zostać wydane pozwolenie na budowę, a inwestycja będzie realizowana. W niniejszym artykule analizujemy istotę projektu budowlanego z prawnego punktu widzenia.
Czym jest projekt budowlany i do czego jest on potrzebny inwestorowi?
Projekt budowlany jest niezbędnym dokumentem pozwalającym na uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonanie zgłoszenia na postawie projektu budowlanego. Dlatego też większość inwestycji budowlanych będzie mogła zostać wykonana jedynie na podstawie prawidłowego sporządzanego projektu budowlanego.
Projekt budowlany w praktyce jest zbiorem rysunków technicznych tj. rysunków architektonicznych oraz stosownego opisu obiektu. Zawiera wszystkie niezbędne konstrukcyjnie i technicznie informacje do wybudowania danego obiektu. Projekt powinien być zgodny z przepisami prawa oraz odpowiednimi normami. Powinien on spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Szczegółowe wymogi co do zawartości projektu budowlanego przedstawione zostaną w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury. Obecnie, wobec nieopublikowania aktualnego rozporządzenia, opierać się należy na Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Kto sporządza projekt?
Projekt budowlany sporządzić powinien uprawniony architekt. Jak wskazuje bowiem art. 20 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego do podstawowych obowiązków projektanta należy opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.
Zalecając sporządzenie projektu budowlanego warto zweryfikować czy dany architekt posiada uperwnienia architekta w zakresie branży, którą ma objąć projekt. W przypadku bowiem gdyby projektant przekroczył posiadane przez siebie uprawnienia architektoniczne konieczne będzie sporządzenie nowego projektu – taki wadliwy projekt nie będzie mógł bowiem stanowić podstawy wydania pozwolenia na budowę.
Projekt budowlany po nowemu
Dotychczas projekt budowlany stanowił jeden dokument obejmujący projekty ze wszystkich branż – od projektu zagospodarowania terenu przez projekt architektoniczny po projekt techniczny obejmujący wszystkie instalacje obiektu. Nowelizacja prawa budowlanego 2020 r. wprowadza podział projektu budowlanego na 3 typy projektów:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu
- projekt architektoniczno-budowlany
- projekt techniczny.
Projekt zagspodarowania działki lub terneu
Projekt zagospodarowania działki lub terenu obejmuje rozmieszczenie obiektu na nieruchomości wraz z elementami towarzyszącymi takimi jak przyłącza. Dokument ten sporządzony musi zostać na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta. Projekt ten powinien zatem zawierać:
- określenie granic działki lub terenu
- usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym
- sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków
- układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich
- informację o obszarze oddziaływania obiektu
Projekt architektoniczno-budowlany
Projekt architektoniczno-budowlany jest najważniejszym elementem projektu budowlanego. Zawiera on rysunki i opisy architektoniczne bryły obiektu. Rysunki obejmują rzuty i przekroje projektowanych obiektów wraz ze wskazaniem odpowiednich wymiarów poszczególnych elementów budowlanych. Projekt architektoniczno-budowlany powinien zawierać:
- układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych
- zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych
- charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych
- opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego
- projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko
- informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej
- opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego
- informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych
- postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, jeżeli zostało wydane
Projekt techniczny
Projekt techniczny stanowi nowość w prawie budowlanym wprowadzoną nowelizacją prawa budowlanego 2020 r. W przeciwieństwie do projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego nie jest in potrzebny na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Staje się on jednak niezbędny do obioru obiektu. Dotyczy on przede wszystkim kwestii technicznych budynku, które nie są niezbędne na etapie wykonawczym. Projekt techniczny powinien zawierać:
- projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych
- charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków
- projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe
- w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych
- inne opracowania projektowe
ADWOKAT
Założyciel i partner w Kancelarii GC Adwokaci. Specjalizuje się w obsłudze kontraktów budowlanych i prawie zamówień publicznych. Prowadzi również sprawy cywilne, w szczególności z zakresu prawa umów, prawa rzeczowego i spadkowego.