Prace budowlane a wejście w teren sąsiada

prace budowlane

W niektórych sytuacjach może się okazać że roboty budowlane nie mogą być w całości wykonane z nieruchomości inwestora i konieczne staje się skorzystanie z nieruchomości sąsiada. Co może zrobić osoba prowadząca prace budowlane gdy do wykonania robót budowlanych konieczne jest wejście w teren sąsiada?

wejście w teren sąsiada

Po pierwsze rozwiązanie polubowne

Najprostszym i najwygodniejszym rozwiązaniem dla inwestora najczęściej może okazać się podjęcie prób „dogadania się” z właścicielem gruntu sąsiedniego. Zalecamy uzyskanie zgody sąsiada na piśmie, które zawarte zostaną warunki korzystania z gruntu sąsiedniego.  W szczególności warto zadbać aby w takiej zgodzie zawarty został okres na jaki zgoda została udzielona, czy korzystanie z gruntu sąsiada jest odpłatne i jeżeli tak to w jakie są warunki płatności a także w jaki sposób inwestor może korzystać z sąsiedniego gruntu. Nie zawsze jednak polubowne załatwienie  sprawy będzie możliwe. 

Po drugie decyzja administracyjna

W przypadku braku zgody sąsiada inwestor wykonujący prace budowlane ma możliwość uzyskania zgodny na wejście w teren sąsiada na podstawie decyzji administracyjnej. W takim wypadku inwestor powinien złożyć stosowny wniosek, w którym opisze prowadzone prace budowlane, wyjaśni konieczność wejścia w teren sąsiada oraz opisze sposób korzystania z sąsiedniej nieruchomości. W tym celu warto do wniosku dołączyć mapę obrazującą jaki teren działki sąsiedniej inwestor planuje zająć. Wniosek powinien zostać złożony do właściwego organu – najczęściej będzie nim Starosta. Wniosek inwestora powinien zostać rozpoznany w terminie 14 dni. Rozstrzygnięcie w sprawie wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości podejmowane jest w formie decyzji administracyjnej

W przypadku przychylenia się organu do wniosku inwestora, inwestor otrzyma decyzję administracyjną zawierającą zakres oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. W szczególności w treści decyzji wskazany zostanie termin w jakim inwersor ma prawo korzystać z nieruchomości sąsiada.  Podkreślić należy, że organ przy ustalaniu sposobu korzystania przez inwestora z nieruchomości powinien kierować się nie tylko potrzebami inwestora ale również interesem właścicielem sąsiedniej nieruchomości. Organ powinien zatem dbać aby ingerencja w sąsiednią nieruchomość nie była nadmierna. Inwestor składając wniosek w takiej sprawie powinien mieć również na uwadze, że właściciel sąsiedniej nieruchomości będzie stroną postępowania i będzie mógł taką decyzję zaskarżyć. W konsekwencji inwestor może poczekać nawet kilka lat na wykonanie prac wymagających skorzystania z nieruchomości sąsiedniej. 

W przypadku nieuwzględnienia wniosku inwestora organ wyda decyzję administracyjną o odmowie udzielenia zgody na wejście w teren sąsiada. Od takiej decyzji inwestorowi przysługuje odwołanie do organu wyższego rzędu – Wojewody. Odwołanie należy wnieść w terminie 14 dni od otrzymania decyzji administracyjnej, W przypadku gdy decyzja Wojewody również będzie niekorzystna dla inwestora, ten może wnieść skargę administracyjną w terminie 30 dni od daty otrzymania decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i później ewentualnie skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Na marginesie wskazać należy, że decyzja administracyjna o wyrażeniu zgody na skorzystanie z nieruchomości sąsiedniej nie powoduje powstanie służebności gruntowej ani służebności osobistej. 

Konieczność naprawienia szkód po wejściu w teren sąsiada

Planując skorzystanie z sąsiedniej nieruchomości inwestor nie powinien zapominać, że po zakończeniu korzystania z nieruchomości sąsiedniej jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z z niej – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 363 § 1 KC naprawienie szkody może nastąpić albo przez przywrócenie stanu poprzedniego, albo przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej.