Obowiązki inwestora na budowie

obowiązki inwestora

Inwestor w świetle prawa budowlanego jest nie tylko osobą inicjującą budowę ale również decydującą o kształcie, tempie i sposobie zorganizowania procesu budowlanego. To inwestor odpowiada za prowadzenie budowy zgodnie z przepisami prawa i zasadami bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Przybliżmy zatem obowiązki inwestora w procesie budowlanym.  

Opracowanie projektów

Podstawowym obowiązkiem inwestora w procesie budowlanym jest przygotowanie odpowiedniego projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów. Ten najważniejszy dokument w procesie budowalnym stanie się podstawą wydania pozwolenia na budowę. Oczywiście projekt budowlany nie jest przygotowywany osobiście przez inwestora. Powinien bowiem zostać wykonany przez uprawnionego architekta wybranego przez inwestora. 

Przypominamy, że dotychczas projekt budowlany stanowił jeden dokument obejmujący projekty ze wszystkich branż – od projektu zagospodarowania terenu przez projekt architektoniczny po projekt techniczny obejmujący wszystkie instalacje obiektu. Nowelizacja prawa budowlanego 2020 r. wprowadziła podział projektu budowlanego na 3 typy projektów: 

Sporządzenie wszystkich tych projektów należy do obowiązków inwestora. W niektórych sytuacjach konieczne będzie przygotowanie jaszcze innej dokumentacji projektowej. 

Kierownik budowy

Ważnym obowiązkiem inwestora jest wyznaczenie kierownika budowy, którym może zostać osoba posiadająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Prawo budowlane nie przewiduje się osobistego kierowania budową i bieżącego organizowania jej przez inwestora. W niektórych sytuacjach zatrudnienie kierownika budowy nie będzie jednak konieczne – wyjątki od obowiązku wyznaczenia kierownika budowy wyszczególnione zostały  art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b, 19 i 19a prawa budowlanego. 

Listę osób z uprawnieniami budowlanymi znaleźć można na stronie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa

Plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia

Obowiązki inwestora obejmują opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (BIOZ). Podobnie jak w wypadku dokumentacji projektowej inwestor musi się liczyć z koniecznością zlecenia sporządzenia BIOZ specjaliście – musi on bowiem sporządzony przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. 

Obowiązek sporządzenia BIOZ spoczywa na inwestorze jeśli roboty budowlane mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych i jednocześnie będzie przy nich zatrudnionych co najmniej 20 pracowników lub pracochłonność planowanych robót będzie przekraczać 500 osobodni. Plan BIOZ powinien zostać sporządzony także gdy wykonywane będą następujące roboty budowlane:

Wykonanie i odbiór robót budowlanych

Obowiązki inwestora na budowie obejmują wykonania i odbiór robót budowlanych. Realizacja tego obowiązku musi uwzględniać zawarte w przepisach zasady bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Również i w tym wypadku inwestor powinien zlecić prace osobom posiadającym odpowiednie uprawnienia. 

Nadzór inwestorski

W niektórych sytuacjach organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć na inwestora obowiązek zapewnienia nadzoru inwestorskiego. Nałożenie takiego obowiązku uzasadnione będzie wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi. Obowiązek inwestorski zapewniony zostanie gdy inwestor zapewni nadzór przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.  

Ponadto enumeratywną listę przedsięwzięć budowlanych, które zawsze będą wymagać ustanowienia nadzoru przewiduje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego Dz.U. 2001 Nr 138, poz. 1554. W szczególności będą to inwestycje użyteczności publicznej i budownictwa wielorodzinnego o kubaturze 2 500 m3 i większej.

Inne obowiązki inwestora

W zakresie innych obowiązków inwestora wskazać należy na  obowiązek uzyskania, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów. Pozwolenia, uzgodnienia i opinie okażą się niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Inwestor zobowiązany jest także zapewnić objęcie kierownictwa budowy (rozbiórki) lub określonych robót budowlanych oraz zapewnić nadzór nad robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Przy zakończeniu budowy obowiązkiem inwestora jest dokonać zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy i jeśli to wymagane uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.