Tzw. lex deweloper wprowadził szereg ułatwień dla deweloperów przy realizacji inwestycji mieszkaniowych. Głównym założeniem ustawy jest wprowadzenie uchwały lokalizacyjnej. Dla dewelopera istotną kwestią będzie moment rozpoczęcia obowiązywania uchwały lokalizacyjnej, od tego bowiem zależy kiedy deweloper będzie mógł rozpocząć realizację inwestycji.
Czym jest decyzja lokalizacyjna?
Zasadniczym celem ustawy jest ułatwienie procesu budowlanego w zakresie inwestycji mieszkaniowych. Ustawa dotyczy inwestycji w wyniku których powstanie budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10 wraz z infrastrukturą towarzysząca. Są to zatem inwestycje typowo deweloperskie – stąd też nazwa specustawa deweloperska lub lex deweloper.
W przypadku takich inwestycji ustawa przewiduje możliwość uproszczonej drogi w zakresie zmiany treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Specustawa deweloperska zakłada bowiem możliwość uzyskania przez inwestora uchwały rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w toku przyśpieszonego postępowania i na podstawie zgodności wniosku tylko ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z pominięciem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwala ta wobec wnioskodawcy zastępuje uchwałę o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Moment rozpoczęcia obowiązywania uchwały lokalizacyjnej
Jeżeli na mocy art. 8 ust. 2 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, ustawodawca nałożył obowiązek publikacji danej uchwały w dzienniku urzędowym, to uchwała taka nie może obowiązywać wcześniej, niż dokonano jej publikacji. W odniesieniu do uchwał lokalizacyjnych ustawodawca wszelkie terminy wiąże z datą publikacji takiej uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym, dopiero wtedy bowiem wywołuje ona skutki prawne. Innymi słowy uchwała lokalizacyjna obowiązuje od momentu jej publikacji w dzienniku urzędowym.
Wskazuje się, że biorąc pod uwagę przepisy samej ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących oraz mając na uwadze kierunki wykładni celowościowej i funkcjonalnej należy wziąć pod uwagę, iż przepisy te nie mogą być interpretowane i stosowane w takim kierunku, który w efekcie finalnym prowadzić ma z jednej strony do nakładania na inwestora obowiązków administracyjnoprawnych niewynikających w sposób jednoznaczny z przepisów prawa, a które mogą stanowić barierę w zakresie prowadzenia inwestycji mieszkaniowych przeznaczonych dla osób o przeciętnych i niższych dochodach, z drugiej zaś do powstawania inwestycji mieszkaniowych o niskim stanie technicznym, niedostatecznym wyposażeniu lub nadmiernym zagęszczeniu ludności, a także powstawania zespołów zabudowy bez odpowiedniej obsługi komunikacyjnej, w tym bez dostępu do transportu publicznego, oraz bez dostępu do niezbędnych usług, w tym usług społecznych obejmujących tereny rekreacyjne
ADWOKAT
Założyciel i partner w Kancelarii GC Adwokaci. Specjalizuje się w obsłudze kontraktów budowlanych i prawie zamówień publicznych. Prowadzi również sprawy cywilne, w szczególności z zakresu prawa umów, prawa rzeczowego i spadkowego.