Z dniem 1 kwietnia 2021 roku do polskiego porządku prawnego wejdzie ustawa z dnia 16 grudnia 2020 r. o o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości. Na jej podstawie gmina zamiast ceny sprzedaży otrzyma lokal za grunt jeśli zdecyduje się przekazać go pod inwestycję. Poniżej przedstawimy założenia ustawy.
Druk nr 766 - rządowy projekt ustawy o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości.
Ustawa dotyczy określenia zasad zbywania w przetargach nieograniczonych nieruchomości gruntowych gmin oraz Krajowego Zasobu Nieruchomości (za pośrednictwem gmin) z możliwością rozliczenia części ceny nieruchomości w formie mieszkań (lub innych powierzchni, które mogłyby być wykorzystane przez gminę np. na działalność użyteczności publicznej).
Przyczyny nowelizacji
Jak wskazują autorzy projektu ustawy, w sytuacji panującej pandemii COVID-19 opinie dotyczące podstawowych barier w realizacji inwestycji mieszkaniowych prawdopodobnie ulegną z czasem przewartościowaniu. W okresie sprzed rozwoju epidemii w Polsce jedną z podstawowych barier dla zwiększenia wolumenu inwestycji mieszkaniowych, obok wysokich kosztów zatrudnienia, niedoborów wykwalifikowanych pracowników w sektorze budowlanym oraz wysokich cen materiałów budowlanych, był ograniczony dostęp do nieruchomości odpowiednich pod zabudowę. Bariera ta była podkreślana jako istotna również przez środowisko samych inwestorów mieszkaniowych. Jedną z przyczyn tego stanu był wzrost cen nieruchomości gruntowych, postępujący dynamicznie również w okresie realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego. Przyczynił się do tego ogólny wzrost popytu na nieruchomości. Według danych gromadzonych m.in. przez serwis otodom.pl ceny gruntów w największych miastach w okresie maj 2016 r. – grudzień 2019 r. wzrosły o ok. 25–50%. W przypadku nieruchomości o powierzchni powyżej 10 tys. m2, które można zagospodarować pod budownictwo wielorodzinne, wzrost cen był także dynamiczny.
Możliwości jakie dawała deweloperom ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. lex deweloper) okazały się niewystarczające dla potrzeb rosnącego popytu na inwestycje mieszkaniowe. Z tego względu zaproponowano aby właściciel gruntu mógł uzyskać lokal za grunt jeżeli zdecyduje się go przekazać deweloperowi.
Lokal za grunt
Projekt ustawy wprowadza możliwość nabywania nieruchomości gminnych z przeznaczeniem na szeroko rozumiane cele inwestycyjne z rozliczeniem w cenie tych nieruchomości ceny lokali/budynków mieszkalnych lub użytkowych przekazywanych gminie przez nabywcę nieruchomości. Lokale/budynki, których cena będzie zaliczana na poczet części ceny nieruchomości, będą mogły być wykorzystywane przez gminę do realizacji jej zadań, np. jako mieszkania komunalne albo mieszkania wynajmowane osobom fizycznym przez spółki gminne lub spółki Skarbu Państwa na zasadach najmu z dojściem do własności. Możliwe będzie również pozyskiwanie przez gminę w tym trybie powierzchni np. pod obiekty kulturalne, edukacyjne, opieki zdrowotnej itp. Lokale/budynki objęte inwestycją, a nieprzekazywane gminie, będą mogły być natomiast gospodarowane przez inwestora w dowolny sposób, np. sprzedawane lub wynajmowane na zasadach komercyjnych.
Czyj grunt może zostać rozliczony w oparciu o ustawę Lokal za Grunt?
Ustawa określa zasady zbywania nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczaniem w cenie tych nieruchomości ceny lokali lub budynków przekazywanych przez nabywcę nieruchomości na własność gminie oraz sposób postępowania z lokalami lub budynkami przekazanymi na własność gminie przez nabywcę nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, których cenę rozliczono w cenie zbywanych nieruchomości.
Mimo, że ustawa dotyczy tylko nieruchomości gminnych to na zasadzie wolności umów nie ma żadnych przeszkód aby każdy inny właściciel nieruchomości rozliczył się z deweloperem w analogiczny sposób. W takiej sytuacji należy zadbać o właściwie sporządzoną umowę.
Jak uzyskać grunt na podstawie ustawy Lokal za Grunt?
Zbycie nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” następuje przez
jej sprzedaż w drodze przetargu. Już w ogłoszeniu o przetargu zawarte zostaną wszelkie warunki związane ze skorzystaniem z tego typu rozliczenia.
O zbyciu nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” rozstrzyga bowiem rada gminy zgodnie z właściwością, o której mowa w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2020 r. poz. 713 i 1378). Do projektu uchwały określającej zasady zbycia nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt”, zwanej dalej „uchwałą o zbyciu nieruchomości”, dołącza się operat szacunkowy określający wartość tej nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia projektu tej uchwały radzie gminy.
Uchwała zawiera wszystkie istotne warunki dotyczące lokali przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” oraz termin przekazania tych lokali lub budynków na własność gminie, liczony od dnia przeniesienia na inwestora własności zbywanej nieruchomości.
ADWOKAT
Założyciel i partner w Kancelarii GC Adwokaci. Specjalizuje się w obsłudze kontraktów budowlanych i prawie zamówień publicznych. Prowadzi również sprawy cywilne, w szczególności z zakresu prawa umów, prawa rzeczowego i spadkowego.