Droga konieczna

droga konieczna

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). 

Czym jest droga konieczna?

Droga konieczna, a właściwe służebność przechodu i przejazdu, to uprawnienie do przejeżdżania i przechodzenia po cudzej nieruchomości. Droga konieczna może zostać ustanowiona w sytuacji gdy właściciel nieruchomości nie ma do niej bezpośredniego dostępu z drogi publicznej. W takiej sytuacji aby dojść lub dojechać do swojego gruntu musi skorzystać z nieruchomości sąsiada. Najczęściej droga konieczna ustanawiana jest dla nieruchomości gruntowych (działek) ale zdarzają się sytuacje gdy droga konieczna będzie mogła być ustanowiona również dla lokalu (lokal użytkowy lub mieszkanie). 

Służebność przechodu nie zawsze idzie w parze ze służebnością przejazdu. Zdarzają się sytuacje gdy ustanowiona zostaje jedynie jedna z tych służebności np. tylko służebność przejazdu. Może się tak zdarzyć w sytuacji gdy właściciel może dojścia bezpośrednio z drogi publicznej na swoją nieruchomość ale układ działki, usytuowania budynków itp. powodują, że nie ma możliwości wjechać na swoją działkę bo wyjazd jest za wąski. 

Droga konieczna czyli służebność przechodu i przejazdu może stanowić służebność gruntową lub osobistą. Służebność gruntowa oznacza, że służebność jest prawem powiązanym z gruntem i może z niej korzystać każdoczesny właściciel tej nieruchomości (nawet jeśli działka zostanie sprzedana nowy właściciel dalej będzie mógł korzystać z drogi koniecznej). Służebność osobista powiązana jest natomiast ściśle z jedną osobą. W takich sytuacjach osoba na której rzecz ustanowiono służebność ma możliwość korzystania z niej niezależnie od tego kto jest właścicielem nieruchomości do której prowadzi droga konieczna a nowy nabywca tej nieruchomości nie nabywa prawa do korzystania z drogi koniecznej.  Samoistny posiadacz nieruchomości może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej.

Jak ustanowić drogę konieczną?

Służebność przejazdu i przechodu (droga konieczna) może zastać ustanowiona zarówno umownie jak i na drodze sądowej. Gdy nie ma sporu pomiędzy sąsiadami warto zawrzeć umowę ustanawiającą służebność i regulującą zasady korzystania z drogi koniecznej. Umowę taką warto zawrzeć na piśmie i dołączyć do niej mapkę z zaznaczonym przebiegiem drogi koniecznej (w tym celu można się posłużyć np. serwisami typu geoportal.gov.pl) . Pozwoli to na uniknięcie ewentualnych sporów pomiędzy sąsiadami.  

Przy braku zgody w przedmiocie drogi koniecznej możliwe jest wystąpienie na drogę sadową o ustanowienie drogi koniecznej. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Należy się liczyć również z koniecznością poniesienia kosztów wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej – co do zasady droga konieczna jest bowiem odpłatna. 

Droga konieczna przez zasiedzenie

Służebność drogi koniecznej może powstać przez zasiedzenie. Koniecznym jest jednak wykonanie trwałego i widocznego urządzenia – np. utwardzonego przejazdu lub chodnika. Pamiętać należy, że zwykłe koleiny czy ślady związane z przejeżdżaniem lub przechodzeniem przez grunt nie będą stanowić urządzenia i nie uzasadniają zasiedzenia służebności.

Korzystanie z cudzego gruntu w związku z budową - czy potrzeba jest droga konieczna?

Dla osób chcących skorzystać z sąsiedniej nieruchomości w związku z prowadzoną przez siebie budową stworzono inne rozwiązanie niż służebność przechodu lub przejazdu. W takich sytuacjach prawo przewiduje możliwość uzyskania decyzji administracyjnej pozwalającej na korzystanie z cudzej nieruchomości w związku z prowadzoną przez siebie budową

Droga konieczna a media

Uprawnienie do przechodu i przejazdu przez cudzą nieruchomość nie oznacza, że w ramach istniejącej ścieżki drogi koniecznej można poprowadzić media (np. wodę, kanalizację, energię elektryczną). Uprawnienie do przeprowadzenia po cudzym gruncie przyłączy stanowi odrębną służebność tzw. służebność przesyłu. Z tego względu przez kupnem nieruchomości pozbawionej bezpośredniego dostępu do drogi publicznej niezależnie od drogi koniecznej warto zweryfikować czy istnieje możliwość doprowadzenia do niej mediów, czy też będzie potrzeba sądowego uzyskania służebności.