Co zrobić jeśli działka nie ma dostępu do drogi
Brak dostępu do drogi publicznej to problem, z którym mierzy się zaskakująco wielu właścicieli nieruchomości w Polsce. Choć mają tytuł prawny do gruntu, w praktyce nie mogą z niego swobodnie korzystać, bo każda droga prowadzi… przez cudzą własność. Czy taka działka faktycznie traci swoją wartość? I jakie narzędzia prawne pozwalają wyjść z tej pozornie beznadziejnej sytuacji?
Działka bez odpowiedniego dostępu do drogi
Co zrobić jeśli działka nie ma dostępu do drogi
Niekiedy brak dostępu do drogi publicznej jest łatwy do stwierdzenia – nieruchomość jest całkowicie otoczona innymi działkami i w żadnym punkcie nie styka się z drogą publiczną. Zdarza się jednak, że sytuacja jest bardziej skomplikowana: działka wprawdzie graniczy z drogą, ale w taki sposób, że faktycznie nie da się na nią wejść ani wjechać. Z takim problemem najczęściej mierzą się właściciele nieruchomości w zwartej, często historycznej zabudowie, gdzie budynki zajmują niemal całą szerokość działki, a jedyny dostęp do podwórza prowadzi np. przez wąską bramę między kamienicami. Tego typu zabudowa, choć bez wątpienia urokliwa, bywa wyposażona w bardzo wąskie przejazdy, a czasem także we wspólne dla kilku nieruchomości przejścia czy przejazdy. W takich przypadkach mówimy już o braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.
Co zrobić jeśli działka nie ma dostępu do drogi
Często spotykamy się również z sytuacjami, w których sąsiedzi uzgodnili między sobą warunki dojazdu i dojścia jedynie ustnie, bez żadnej formalnej umowy. Po latach, wskutek różnych okoliczności – nierzadko także zmian właścicieli – jeden z sąsiadów zaczyna odmawiać dalszego korzystania z jego nieruchomości. W takiej sytuacji następuje utrata dostępu do drogi publicznej.
Droga konieczna
Prawo przychodzi z pomocą nie tylko włościom działek całkowicie pozbawionych dostępu do drogi publicznej, ale także tych pozbawionych odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Rozwiązaniem dla takich osób jest ustanowienie służebności przechodu i przejazdu, czyli drogi koniecznej. Ustanowienie służebności powoduje, że właściciel działki pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej może dojść lub dojechać do swojej działki poprzez działkę sąsiada. Właściciel nieruchomości obciążonej, czyli tej po której przebiega droga konieczna, nie może w żaden sposób blokować możliwości korzystania z ustanowionej służebności.
Co zrobić jeśli działka nie ma dostępu do drogi
Ustanowienie służebności przechodu i przejazdu nie oznacza, że można korzystać z nieruchomości sąsiada w dowolny sposób. Wyznacza się bowiem konkretny przebieg drogi koniecznej. Oznacza to, że dojście lub dojazd do działki pozbawionej dostępu do drogi publicznej może odbywać się wyłącznie tym jednym, dokładnie określonym szlakiem.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej nie powoduje przeniesienia własności fragmentu gruntu, przez który przebiega droga konieczna. Nieruchomość obciążona w całości pozostanie własnością pierwotnego właściciela, choć jego możliwość korzystania nieruchomości zostanie ograniczona.
Warto pamiętać, że poza brakiem prawnej możliwości dojścia czy dojazdu do nieruchomości, działka może nie mieć także zagwarantowanego prawa do poprowadzenia mediów. Dlatego decydując się na uregulowanie dostępu do drogi publicznej, dobrze jest równocześnie zadbać o prawne uregulowanie kwestii przyłączy.
Co zrobić jeśli działka nie ma dostępu do drogi
Służebność gruntowa czy może służebność osobista?
Polskie prawo przewiduje dwa rodzaje służebności: służebność osobistą i służebność gruntową. Jaka jest różnica między nimi? W największym uproszczeniu – służebność osobista jest przypisana do konkretnej osoby, natomiast służebność gruntowa „podąża” za gruntem.
Posłużmy się przykładem służebności przechodu. Załóżmy, że działka należąca do Jana Kowalskiego nie ma dostępu do drogi publicznej. Jan porozumiał się z sąsiadem, Piotrem Nowakiem, że będzie mógł przechodzić do swojej nieruchomości przez działkę Piotra.
Jeśli strony ustanowią służebność osobistą, prawo przechodu przysługiwać będzie wyłącznie Janowi Kowalskiemu – jako konkretnej osobie. Natomiast jeśli zdecydują się na służebność gruntową, uprawnionym do przechodzenia będzie każdoczesny właściciel działki Jana Kowalskiego. Oznacza to, że nawet gdyby Jan w przyszłości sprzedał swoją nieruchomość, nabywca otrzyma ją wraz z prawem dojścia.
Spróbujmy polubownie
Co zrobić jeśli działka nie ma dostępu do drogi
Jak w przypadku wielu sporów, także kwestia ustanowienia drogi koniecznej może zostać rozwiązana polubownie. Strony mogą bowiem zawrzeć umowę o ustanowienie służebności drogi koniecznej – zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie. Mają przy tym pełną swobodę co do wytyczenia przebiegu szlaku w sposób odpowiadający obu stronom.
Trzeba jednak pamiętać, że taką umowę muszą podpisać zarówno właściciel nieruchomości, dla której ustanawia się drogę konieczną, jak i właściciele wszystkich działek, przez które ta droga ma przebiegać. Oznacza to, że nie można w drodze umowy jednostronnie narzucić sąsiadowi ustanowienia służebności na jego nieruchomości.
Umowę należy sporządzić u notariusza, a po jej zawarciu dokonać wpisu służebności do księgi wieczystej.
Gdy zostaje droga sądowa
Co zrobić jeśli działka nie ma dostępu do drogi
Polubowne rozwiązanie sprawy nie zawsze jest możliwe. Często okazuje się, że żaden z sąsiadów nie chce dobrowolnie obciążyć swojej działki służebnością drogi koniecznej. W takiej sytuacji pozostaje złożenie do sądu wniosku o jej ustanowienie.
Jeżeli sąd stwierdzi, że działka faktycznie nie ma dostępu do drogi publicznej albo dostęp ten jest nieodpowiedni, ustanowi drogę konieczną przez nieruchomość sąsiednią. W takim przypadku ustanowienie służebności ma charakter przymusowy, a sprzeciw sąsiadów nie zablokuje postępowania. Trzeba jednak pamiętać, że przebieg drogi wyznaczony przez sąd nie zawsze będzie zgodny z oczekiwaniami właściciela działki – sąd wybierze wariant najmniej uciążliwy dla nieruchomości obciążonych.
Należy liczyć się również z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia sąsiadowi za ustanowienie służebności. Wysokość tej rekompensaty ustalana jest przez biegłego rzeczoznawcę i nierzadko sięga kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dodatkowo należy się liczyć z kosztem wykonania samej drogi.
W pewnych sytuacjach sąd może jednak oddalić wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. Dzieje się tak m.in. wtedy, gdy właściciel sam pozbawił się dostępu do drogi publicznej, np. wskutek nieprzemyślanej zabudowy swojej działki.
Służebność drogi koniecznej można nabyć także nieodpłatnie – w drodze zasiedzenia. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia np. wybrukowanej drogi, mostku itp. przez okres 20 lat (w przypadku dobrej wiary) lub 30 lat (w przypadku złej wiary).
ADWOKAT
Założyciel i partner w Kancelarii GC Adwokaci. Specjalizuje się w prawie cywilnym i rodzinnym, obsłudze kontraktów budowlanych i prawie zamówień publicznych. Prowadzi również sprawy cywilne, w szczególności z zakresu prawa umów, prawa rzeczowego i spadkowego oraz sprawy rodzinne.